时间：2011年5月11日
地点：香港中环广场

主持人：各位新闻界的朋友下午好，欢迎出席恒大地产集团有限公司2011年4月合约销售业绩发布会，让我先介绍管理层的代表：
        董事局副主席兼总裁夏海钧博士
        首席财务官兼执行董事谢惠华先生
        执行董事兼副总裁赖立新先生
        下面先请赖总介绍2011年4月的销售情况。

赖立新副总裁：各位下午好，下面我介绍2011年4月合约销售情况。
        集团2011年4月实现合约销售额61.5亿元人民币，同比2010年同期的37.4亿元，增长64.5%；合约销售面积87.5万平方米，同比2010年同期的57.8万平方米，增长51.3%。
        集团2011年4月合约销售额环比3月的55.2亿元，增长11.5%；合约销售面积环比3月的76.4万平方米，增长14.4%；面临低迷的市场环境，我们自2月份以来同比环比连续保持量价齐升势头，显示出我们强大的团队执行力及精品产品的超高性价比。    
        截止4月底，公司在售项目达到71个，分布于中国的38个城市。
        4月公司新开盘5个项目均位于三线城市，新盘全月合计销售13.4亿元，取得了优异的市场表现，表明我们在二、三线城市有效开拓了市场，同时规避了中国宏观调控的风险，使我们在国家宏观调控中处于稳定增长的状态。
        截止4月底，我们已在14个省区市的21个三线城市拥有在售项目，年内我们还将有更多的三线城市项目陆续开盘销售。
        集团2011年1—4月：累计合约销售额259.5亿元，较2010年同期的121.3亿元，增长113.9%。累计合约销售面积373.1万平方米，较2010年同期的189.3万平方米，增长97.1%。   

主持人：谢谢，下面是媒体答问时间，欢迎各位媒体提问。

香港经济通：关于CPI的问题，4月份的CPI达到了5.1%，比市场预期要高，请问下夏总，您判断中央针对该数据是否会出台政策调整楼市？
        夏海钧总裁：我上一次也谈到，国家的宏观调控正在发挥作用，有媒体就说宏观政策目的已经达到，跟我的意思有一些出入。我这个月和上个月的观点是相同的，国家从一月份开始进行宏观调控，已经使一线城市楼价增长过快的局面得到控制。特别是北京等一线城市的楼价环比略有下降，表明我们的宏观政策正在起到积极的作用。二三线城市房价还处于平和阶段。
        从目前来看，整个市场在国家宏观调控的影响下，正在逐步走向良性发展的状态。总理前一阶段也讲，要使过高地区的房价回到合理的水平，不合理的房价要降下来。哪些区域是不合理的？楼价远远超过当地老百姓承受的区域，例如北京、上海、广州、深圳等一线城市，这些区域因为楼价已经偏离了中国老百姓实际承受能力，需要进行价格的调整。
        二三线城市中，二线城市这两年价格略有增幅，三线城市的价格大概在五六千元，处于中国老百姓能够承担得起的范围内。我计算过一笔帐，如果100平方米的房屋，均价6000元/平方米，首付30%是18万元，月供30年是2800元，大部分的二三线城市的普通老百姓是可以负担得起的。在这些区域楼价要合理的增幅，不要过快的增长，如果跟GDP的增幅同步或者是略高一点，都是在合理范围内。
        我认为在现阶段，发展商如果成功布局了二三线城市的话，可以有效的规避目前宏观调控政策的风险，从而保证公司业绩的增长。恒大从今年二月份开始，二月份销售45亿元，三月份是55亿元，四月份是61.5亿元，在国家的宏观调控政策下，我们的销售量都在环比同比上涨，这种上涨是前瞻性的进入二三线城市带来的积极结果，我们也相信公司的战略会在未来的时间内，继续体现我们的前瞻性。
        我们也看到，当前销售业绩比较好的公司，基本上完成了在中国二线城市的布局，并正在进入三线城市。这些公司销售的好，也是跟前期战略有关的。对于CPI涨幅在5%左右，我认为随着政策的调整，CPI还会下降的，短期的指标不能反应长期的情况。从目前整体的情况来看，我认为房地产正在走向价格的理性阶段，目前的政策是逐步在显现作用。

网易财经：近来部分银行已经将首付提高到四成，请问对恒大和整个行业有怎样的影响？
        夏海钧总裁：当前，提高首付是个别银行的行为，有的银行由于按揭贷款的额度有限，短期内针对个别客户的首付比例提高了。提高到40%并不是全国性的，应该是局部地区或者是个别银行的。
        提高了部分首付后，实际上对于部分高价楼盘或者是房价过高的区域会影响到销售情况。也就是说，对于二三线城市而言，提高一成首付的影响是不大的。如果100平方米，均价是6000元/平方米，首付三成是18万元，首付四成是24万元，18万和24万相差6万元，差距是不大的，老百姓想购买房屋的话，6万元是拿得起的。北京一套房屋是500万元，如果从三成提高到四成，差距就是五十万元，对于老百姓的压力就非常大了。
        所以我觉得，首付提高对一线城市和高楼价区域影响比较大，对于三线城市和正在成长的区域有影响，但是这种影响还不会造成致命性的影响。个别银行提高到四成是比较小的现象，部分客户支付能力存在风险，所以提高到四成，并不代表普遍性。

香港明报：第一个问题，集团五一的销售情况是怎样的？4月份的均价跟3月份的均价基本上持平，情况是怎样的？第二个问题，根据国家统计局的数据，按揭按年下降了6.4%，贷款按年增长了5.4%，开发商的投资增加了38%，不知道您是如何看待38%的增速，这种增长的理由在哪里，支持在哪里？谢谢。
        夏海钧总裁：五一的销售情况，现在只能用还不错来形容我们的业绩，因为涉及到上市公司披露的问题，五一的销售情况我们会在下个月向投资者和媒体汇报。
        至于四月和三月的价格持平，我们认为是合理，为什么这么说？两个月的价格波幅大概就在2%左右，是由于楼盘的区域不同造成的，例如三线城市新开盘的价格，跟平均售价是略微低了一点点。
        您刚才提到按揭、贷款的增长和降低，还有房地产投资的增幅，投资统计的口径很多，我无法判断房地产投资增加38%的数据准确性。我认为统计数据和尺度有很多的因素，我没法判断指标的准确性。目前在行业来看，房地产的投资是处于相对稳定和下调的局面，很多的开发商是降低了建设速度，减少了投资规模，靠推迟销售来度过房地产的调整期。
        个别的发展商，特别是上市公司，因为手上有充足的现金，他们目前处于稳定增长的阶段，投资是在积极的状态之中，这种投资的热度或者说投资的信心来自于这些公司布局于中国的二三线城市，二三线城市是中国老百姓刚性需求旺盛的城市。如果开发商局限于一线城市或者是局限于高房价的二线城市的话，我相信在目前的阶段会采取保守的阶段，不可能增长的。
        统计的口径将哪些公司的范围涵盖在其中，如果统计的是上市公司的话就有比较高的增幅，如果全面统计的话，实际情况跟38%还是有差距的。国家统计局是怎么统计的我不清楚，不方便评论。

观点地产：部分城市对于首次置业贷款利率提高到1.1倍，跟二次置业相同，恒大在全国布局的城市和项目是很多的，项目销售中是否碰到这样的情况？如果情况属实的话，对开发商的销售是否会产生直接的影响？
        五一期间，广州和深圳都出现了一些楼盘过千套的销售，出现了火爆的销售情况。夏总如何看待千套的货量和很好的销售状况，是否意味着楼市逐步的回暖，观望阶段已经慢慢的结束？
        夏海钧总裁：我们在全国碰到过这样的情况，个别的银行针对个别的客户提高了首付比例，目前有这样的情况，我认为是非常个别或者是很小量的。如果一个开发商的产品布局在二三线城市，特别是布局在三线城市，楼价大概在6000元/平方米左右，这种利率的增加，包括首付的增加，对他们的影响是非常有限的。假设首付提高10%也就是几万元，而增加到1.1倍的利率，对于月供2000多元而言，最多增加100到200元，波幅是不大的，但是对于高房价区域的影响是比较大的。
        我认为政策导致的影响结果是在一线城市和高价楼盘，也实现了总理的愿望，使高房价地区楼价能够降下来，二三线城市是楼价比较合理和稳定的区域，我认为个别的调整不会有太大的影响。
        五一黄金周期间，深圳、广州个别楼盘销售比较火爆，我也知道指的是哪个楼盘和开发商，这个开发商价格调整的比较合理，价格是获胜的因素。从目前的情况来看，老百姓的刚性需求是比较强的，目前一线城市楼盘价格的调整是有限制的，一旦价格降到一定的幅度，达到老百姓的预期，刚性需求就会进入市场。
        五一黄金周是房地产销售的传统旺季，还有就是十一，这是开发商一定要抓的时间点，有很多的楼盘因为价格调整带来性价比提高，这在五一黄金周起到了一定的作用，带动了一线城市的销售回暖，这是特殊时间点，特殊楼盘的现象，不是整个行业的现象。整个行业还处于观望比较浓厚，目前来说还没有到楼市回暖的程度。老百姓还处于观望的过程中，如果一线城市的楼价有15%或者是20%的调整，我相信这些楼盘一定会受到当地市场的欢迎。

香港新报：一套房贷收紧对你们是否有影响？目前有报道说，浙江和上海已经有一套房收紧的政策，你们的销售额中，有多少是来自于这两个地区？是否已经受到影响？房产税对你们的影响是怎样的？
        夏海钧总裁：第一个问题问的特别好，我想说的就是首付提高后，对于高房价的区域和楼盘是有影响的，浙江和上海这两个区域因为首付的提高受到了影响。这两个区域就是中国高房价的区域，上海是一线城市，杭州房价跟一线城市基本上持平，部分时间段还是中国房价最高的区域，这两个区域提高首付和按揭利率的话，影响是比较大的。而恒大在这两个区域没有楼盘，没有销售贡献，这就是前瞻性的战略布局。
        现在，恒大在中国所有的省会城市基本上完成了布局，没有布局的是两个区域，第一个区域是经济发展还不完全的区域，短期不打算去；第二个区域是经济高度发达的一线城市和省会城市，例如北京还没有去，我们也在等待时机进去；上海只有一个项目，近期准备启动；浙江杭州、福建福州也没有去，因为这两个地区的楼价非常高，其他地区恒大都进入了。恒大进入的是中国经济高速发展的二三线城市，老百姓刚性需求的城市，这些地区的楼价基本上是在6000元/平方米左右，这种布局策略也是恒大从2009年上市后快速发展的根本。
        第二个问题是关于房产税的，我去年提过，房产税的征收是系统工程，也是比较复杂的系统。例如房产税的评估，对于全国已建的物业和在建的物业进行评估不是简单的工作，现在我还是相信，房产税会在个别热点城市实施，至于全国推广还有一段时间。我相信这会是三年以后的事情，对于我们在二三线城市的布局和发展，房产税不会产生大的影响。

香港经济日报：是否可以公布上个月财务数据，包括现金和负债比率是多少？最近五、六月份恒大拿地的策略是怎样的，是否有计划拿多一点土地？
        夏海钧总裁：联交所对财务数据的披露有严格的要求，我们年中的时候会予以公布。拿地跟投资增长是有关的，如果一个开发商手上握有大量的现金，销售又很好的时候，应该说今年上半年或者是下半年，特别是今年上半年，我认为是千载难逢的发展机遇，为什么这么说？因为国家的宏观调控政策造成了一些中小发展商现金紧张，很多的城市发展，特别是三线城市的发展面临着资金的断档，在这种情况下，获取优质土地是最好的时间点。当然，前提在于这个公司可以保持强劲的销售，手上有大量的现金。
        一些销售比较好的公司，我相信今年上半年会获得优质的土地。作为恒大来说，我们的策略很清晰：完全布局中国的三线城市，一二线城市都不是拿地的重点区域，为什么将重心放在三线城市？因为三线城市是中国政府努力发展的中小城市，大发展商基本上没有进入这些城市，这里又有良好的土地资源和成本优势。我们在2004年进入中国二线城市，目前三线城市是我们拓展的重点。这一轮公司在三线城市布局完成后，公司的规模和业绩又会呈现历史性的跨越，会带来非常良好的业绩。
        从今年上半年开始，投资者和新闻媒体也看到了，到现在为止已经卖了260亿元，占全年指标的37%，这一数据在现在的上市公司中我认为完成是最好的。恒大可以做得到，主要是由于在二三线城市的布局，特别是三线城市的布局战略起到了作用。
        从今年4月份到5月份，恒大在三线城市推出楼盘的力度会逐渐加大。上个月三线城市开盘销售了4-6亿元，这是非常良好的。

观点地产：目前恒大布局三线城市，上海等一线城市不会进入。最近有传闻说恒大对上海黄埔江的一个地块感兴趣，请您予以澄清。
        夏海钧总裁：目前恒大的重心是布局中国的三线城市，可能拿出80%或者90%的精力在三线城市。一线城市中的北京、上海、广州、深圳，如果出现非常良好的机遇，恒大也会毫不犹豫的进入。在一线城市出现巨大商机的时候，恒大就会进入，例如用16亿元收购深圳建设集团。
        北京和上海，我们还不会进入，如果有巨大的商机就会考虑进入。并不是说恒大不关注北京和上海，项目非常良好，有巨大投资收益的时候，公司才会集中财力进入这些区域。但是我们的重心是放在了三线城市，这是我们的出发点，并不是说做三线城市的时候一线城市就不管了，有好的机遇就会进入。
        观点地产：目前是好的机遇期吗？公司在近期有什么推货计划？
        夏海钧总裁：机遇好针对的不是城市，而是项目。目前也有机遇，如果个别项目使公司可以高速发展的话，我们就会进入。
        5月份，我们计划新开盘8—10个项目，包括铜陵恒大绿洲、新余恒大雅苑、成都恒大雅苑、运城恒大绿洲、云浮恒大城、舞钢恒大华府、郴州恒大华府、鞍山恒大绿洲、钦州恒大绿洲等，全月计划新增195万平方米左右可售货量。加上现有的499.2万平方米可售货量，预计5月全月可售货量保持在690万平方米左右，相对上月有较大增长，将为我们接下来进一步取得优异业绩提供充足货源。