时间：2010年12月8日
地点：香港太古汇广场一期5楼

主持人：各位新闻界的朋友下午好，首先欢迎大家出席恒大地产集团2010年11月销售业绩发布会，现在让我介绍公司管理层代表：
        董事局副主席、总裁夏海钧先生
        执行董事、首席财务官谢惠华先生
        执行董事、副总裁赖立新先生

主持人：下面有请执行董事、副总裁赖立新先生介绍11月的合约销售情况。 
        赖立新：谢谢各位，现在我向大家介绍恒大地产集团有限公司2010年11月物业销售简报。
        2010年11月集团实现合约销售额65.6亿元，同比2009年同期的26.7亿元，增长145.9%，再次刷新今年以来单月最高销售金额；尽管今年政府接连不断调控市场，我们还是有能力驾驭调控风险的，使公司销售额连续刷新年内新高，为股东赢得理想回报。
        截止11月底，公司在售项目达56个，分布于中国27个城市，11月我们新开盘4个项目，新盘全月合计销售11亿元，取得了优异的市场表现，表明我们在二、三线城市有效开拓了市场，同时规避了中国宏观调控的风险，使我们在国家宏观调控中处于稳定增长的状态。
        全月合约销售额占比较高的地区包括：郑州、重庆、西安、长沙、武汉、成都等，同时延续了合约销售地区分布均衡的良好势头。
        由于充足的可售货量及有力的促销政策，我们有多个区域销售额环比大幅上升，如西安、南昌、重庆、济南等。
        集团2010年11月，合约销售额环比10月的55.6亿元，增长18%；合约销售面环比10月的89.2万平方米，增长9%。
        面临二次调控和长期低迷的市场环境，我们连续保持销售额强劲增长，显示出强大的团队执行力及我们精品产品的超高性价比。
        2010年1—11月，集团累计实现合约销售额477.2亿元，相比2009年同期的262.7亿元，增长81.7%，累计合约销售面积756.3万平方米，相比2009年同期的498.3万平方米，增长51.8%。
        2010年1—11月，我们累计已完成全年400亿元合约销售目标的119.3%，达到477.2亿元，这一合约销售额是2009年全年303亿元的157.5%。

主持人：谢谢赖总，接下来是答问时间。
        南方都市报：第一个问题，11月恒大4个新盘中，包括了河南南部的信阳，这是三线城市，在三线城市中，目前土地储备情况是怎样的。
        第二个问题，今年已经完成销售目标的119.3%，12月份是否会暂停推出新盘的活动。
        夏海钧：关于土地储备的情况，我们是上市公司，会在公司年报中将整个土地储备情况向投资者和新闻媒体公布，目前的情况不适宜公布三线城市土地的情况，大家从之前几次业绩发布会上也了解到，公司在2010年已经将三线城市作为新的利润增长点和战略城市。
        今年有几个新盘对公司的销售产生贡献，包括您提到的信阳恒大名都，未来我相信还会有大量  的新盘，陆续在今明两年在三线城市推出，我相信三线城市战略决策是公司保持公司高速增长，为股东带来丰厚回报的重要举措，这一战略决策所带来的业绩也会在未来的二、三年内会显现。

商业电台：北京有一块商业用地成为新的地王，您认为对楼市是否产生影响，是否会担心中央继续推出新的宏观调控政策。
        夏海钧：这个问题媒体比较关注。今年以来，国家宏观调控政策到底收效如何，从我们对市场的判断，是取得了良好的效果，年初房地产价格上涨的趋势在全年得到了有效的控制，目前的情况是平稳和均衡的，这是第一个现象，政策起到了调控的作用。
        第二，政策造成市场的集中度进一步的加强。
        我们在资本市场或者是香港市场反映出来的上市公司的业绩比较好，包括恒大全年实现了量价齐升的良好态势。我认为根据中国整体房地产发展规律形成的，国家的宏观调控政策下，市场进一步分化造成：
        中小房地产企业面临较大的现金压力，包括银行的融资和市场的销售，中小企业越来越困难，融资单一依靠国内银行的企业更加困难；像恒大等香港上市公司，依靠国际市场，有了更加广阔的融资渠道，同时，老百姓追求品牌企业，这些企业在本轮的宏观调控中，迎来了市场的机遇。
        也就是说，通过购买便宜的土地，或者是并购一些企业，使这些企业的效益在今年产生集聚的上升，这种上升不是代表全行业的上升，有的企业是困难的，有的企业是好的。
        我举一个简单的例子，去年全国商品房销售是4.4万亿元左右，恒大销售303亿元，占全国的市场份额不到1%，也就是0.8%左右，今年1—10月份全国是3.7万亿元，假设今年比去年有所提高，达到5万亿元，恒大占有的份额达到了1%，也就是说大企业在市场的集聚度会进一步的增加，小企业会面临困难，这是中国房地产发展的现状，总体来说国家的宏观调控已经起到了一定的作用。

广州日报：最近的消息，万科销售额已经突破了千亿元，恒大全年的销售额有望突破500亿元，恒大年销售额什么时候可以赶超万科。
        夏海钧：首先恭喜万科成为中国第一家跨越千亿元大关的企业，毕竟是中国房地产历史性的事件，万科有几十年的历史，恒大在1996年成立，只有14年的历史，今年达到500亿元还差20多亿元，我认为没有什么悬念，今年过500亿元对恒大是没有问题的，可以说是历史性的增长。恒大2009年在香港实现上市，有了国际资本市场的平台，加上国家这两年宏观调控的政策，给恒大带来了前所未有的历史机遇。
        第一，源自于资金渠道打开了，国内宏观紧缩的时候，我们在资本市场取得资金的支持，今年年初虽然国家进行了宏观调控，我们两次进行了融资，融资达到13.5亿美元，国内的上市企业增发债的难度非常大。
        第二，因为国家的宏观调控，市场集中度会向大企业、资金雄厚的企业靠拢，为恒大去年、今年乃至明年整合中国房地产企业提供良好的机遇，我相信恒大在未来三年会有高速增长的重要基础。
        资金、市场决定了恒大快速的发展，我们看到公司去年和今年尽管面临国家三轮的宏观调控政策，销售金额从303亿元跨越到今年的500亿元，2009年到2010年的涨幅达到了60%左右。
        前面说的两个历史性的机遇，上市和宏观调控造成的市场集中度，恒大可以保持在比较高的速度增长。当然也要根据国家的宏观调控形势和企业发展的自身需求，包括人才结构、管理架构，我们只是假设按照一个增长速度讲时间表，时间表不是固定的。

观点地产：明年恒大的开盘量不小，有众多的项目需要资金投入，对于明年的财务恒大是如何考虑的。恒大现在有旅游地产，目前是否会持续的增加。
        雅居乐、合景泰富最近都公布了业绩，环比都是下降的，恒大具体增长点在哪里，具体到哪些项目和哪些城市。
        夏海钧：明年的开工量增加了，销售金额也增加了。大家可以看到，销售金额今年将会达到500亿元，如果明年销售业绩继续大幅增长，随着公司销售额的增加，财务状况会更好，现金余额更多，今年年底公布年报的时候，大家会看到亮丽的财务报告，除了土地储备和开工项目外，现金余额会有较大的增长。
        恒大进入旅游地产是在2006、2007年开始的，旅游地产占总土地储备的20%左右，今年已经对公司的宏观销售，包括酒店业产生了贡献，大家看到的结果是这两年旅游地产发展的结果，包括重庆酒店、广州酒店的开业，未来还会有陆续的酒店开业，这是公司实力增强后，进入商业地产必要的条件，随着公司实力的增强，我们在酒店业和持有物业方面的比例会不断增加。
        恒大在全国的战略布局，从省会城市来说，两个最发达的城市和两个最欠发达的地区未去，最发达的杭州、福州未去，两个欠发达的地区，青海、西藏未去，在其他的省会城市恒大都已经完成了全国的布局。恒大环比高速增长来自于全国各个城市，有一句话东方不亮西方亮，中央调控一线城市的时候，我们在二、三线城市的销售量会非常好，今年一线城市广州的销量下滑了很多，其他城市的销售弥补了这方面的不足，造成整体的业绩还是不错的。

明报：第一，今年在售项目是56个，在建项目是多少。
        夏海钧：在建项目是73个。
        明报：明年中央推出保障房，是否会考虑参加保障房的建设，从而维持高速发展。
        夏海钧：中国政府为了解决中低下阶层住房的举措，目前我们还没有参与保障房的计划，如果地方政府有要求，恒大还是很乐意参与到保障性住房建设中，为中国解决老百姓住房提供力量。我们是商品房开发商，我们会以商品房为主，商品房和保障性住房是有区别的。我们现在的6000多元/平方米都是精装修的，使用中国和全球建筑的品牌和名牌，但是我们产品的档次和质量，面积和保障性住房都是完全不同的，这两个市场是不能等同的。