时间：2010年11月8日
    地点：香港太古广场一期5楼

主持人赖立新副总裁：各位媒体界的朋友下午好，首先欢迎大家出席恒大地产集团有限公司2010年10月业绩新闻发布会，很荣幸在此介绍公司管理层：
        恒大地产董事局主席许家印教授
        恒大地产董事局副主席、总裁夏海钧博士
        恒大地产执行董事、首席财务官谢惠华先生
        现在将时间交给夏总，为大家介绍10月的合约销售情况。

夏海钧总裁：很高兴又跟大家见面，现在将集团2010年10月销售情况向媒体通报，2010年10月集团实现合约销售额55.6亿元，同比2009年同期的5.13亿元，增长984.5%，再次刷新今年以来单月最高销售金额；合约销售面积89.2万平方米，同比2009年同期的8.5万平方米，增长950.5%；尽管在10月初国家进行了二次调控，恒大地产还是有能力驾驭调控的风险，使公司在单月上创造了新的历史纪录。
        截止10月底，公司在售项目达52个，分布于中国25个主要城市。10月我们新开盘4个项目，新进入长春、淮安、宜昌、辽阳4个二三线城市，也是恒大今年宣布正式进入的区域，3个三线城市项目在10月份均取得了优异的市场表现，表明集团公司在三线城市有效的开拓了市场，同时规避了中国宏观调控的风险，三线城市的进军未来会成为恒大地产集团和中国其他房地产企业重要的标志，也会使恒大在未来国家宏观调控中处于稳定增长的状态。
        全月合约销售额占比较高的地区包括：武汉、沈阳、长春、长沙、成都等，同时延续了合约销售地区分布均衡的良好势头。
        集团2010年10月合约销售额环比9月的51.1亿元，增长8.9%；合约销售面积环比9月的79.6万平方米，增长12.1%。 
        我们向投资者宣布，2010年1—10月，集团累计实现合约销售额411.6亿元，也就是说在10月份胜利的完成了全年400亿元的目标，还是在目标上调的基础上提前完成的，表明了恒大是恪守诚信的公司，从过去到未来，对国际投资者和股民的投资的承诺都是如实的兑现。相比2009年同期的236.0亿元，增长74.4%；累计合约销售面积659万平方米，相比2009年同期的458.8万平方米，增长43.7%。
        除了农历新年是中国传统销售的淡季外，基本上保持亮丽的销售业绩，面对国家的两次宏观调控，恒大地产集团提前完成全年的销售目标。今年5月份率先推出8.5折优惠，今年1月和4月提前在国际上融资，超前的战略成功的在国家的宏观调控下，为公司未来的发展打下了坚实的基础。10月份在3个三线城市开始销售，还会有大量的三线城市楼盘在未来的几个月乃至明年推出，三线城市成为公司未来营业额和利润重要的增长区，也是公司重要的利润增长点。
        2010年1—10月，我们累计已完成全年400亿元合约销售目标的102.9%，达到411.6亿元，这一合约销售额是2009年全年303亿元的135.8%。
        我们提前整整两个月完成了上调后的合约销售目标，不仅实现了我们年初时的承诺，也再次验证了公司的团队执行力和巨大的增长潜力；特别是我们面对9月份第二轮楼市调控、市场低迷的情况，坚持前瞻、灵活的销售策略，并凭借我们深受市场欢迎的高性价比产品，月成交额接连创出年内新高，优质品牌的形象已深入人心。
        10月份，我们新开盘长春恒大绿洲、宜昌恒大绿洲、辽阳恒大绿洲、淮安恒大名都4个新项目，合计销售额接近12亿元。新开盘的4个项目，均位于我们新进入的二、三线城市，其中3个是位于非省会的三线城市，在当地成功树立起恒大品牌的优质形象。我们在不同地域、不同档次、不同产品类型的产品持续获得买家的一致认可，再次表明我们的产品品质过硬、均好性强、性价比高。
        同时，我们今年新开盘的20个项目，大多实现半年内拿地到开盘，说明我们深耕二、三线城市的全国战略、大规模开发的精品战略是成功的，这也显示了我们绝不囤地、快速开发的民生地产理念。

主持人：下面是问答环节，请各位提问前报上机构的名称。
        腾讯财经：11月5日是恒大地产上市一周年，这一年发生了很多的事情，许总这一年最大的感受是什么？公司面对的下一个挑战是什么？
        许家印主席：恒大上市的一年，感觉到公司的发展跟未上市之前更加的稳健和顺利，上市后公司保持了非常充足的现金流，大多数情况下都是200亿元以上的现金，最低也未低于150亿元，公司在稳健发展方面有非常大的进步。上市后的一年中，也是中国房地产宏观调控政策出台最多、最严厉的一年。在这一年中我们的体会是，恒大赢在战略上，为什么这么说。
        率先进入省会城市，今年开始进入三线城市，这是恒大在向全国拓展时在2004年做出的重大决策，就是进入二、三线城市，产品定位中中端至中高端产品占70%，高端产品占10%，旅游度假产品占20%，这是根据消费群体宝塔型的定位。恒大向全国拓展后，通过所采取的管理模式，即标准化的中央集权管理模式，获得了超强的抗风险能力、超强的成本控制能力、超高的品质打造能力，说明公司的战略是成功的。市场箫条的时候，为什么恒大每个月的销售基本上都是环比增长，今年四、五月份国家宏观调控出台后，绝大多数地产公司的销量都降低40%—70%，恒大反而上升，原因是什么？恒大有非常好的产品品质和非常强的成本控制能力，所以才会保持公司良好的销售业绩。

南方都市报：恒大目前已经提前完成全年的销售目标，今年预计可以完成销售量是多少，明年初定的销售目标是多少，明年的市场是怎样的？
        许家印主席：这个问题是否可以说，大家推算一下，恒大从春节后的3月份开始，每个月的销售基本上是环比增长，也就是说今年新开盘20多个，估计年底还有10个新开楼盘。从每个月销售额30亿元增长到每个月50亿元，可以预计一下今年恒大将达到怎样的销售水平。
        作为企业，明年的计划一定会考虑到增长，假使说11、12月份都在50亿元的销售额，今年就会达到500亿元，今年如果销售500亿元，明年就要有所增长，例如20%或者是30%的增长，按照正常情况下，上市公司都要保持业绩的增长，我没有说多少，大家写的时候，斟酌一下如何写，不要让我违规。

香港苹果日报：部分发展商估计在未来的二个月都会推盘，供应多的情况下，楼价是否会下调，您怎样认为，恒大是否会继续8.5折到明年？
        许家印主席：恒大对市场比较敏感，公司在经营方面是随行就市，而且我们的基础条件比较好，我们是打造精品，每个产品在同类产品中的品质是非常好的，这是在老百姓中最受欢迎的根本。
        恒大超前进入二、三线城市，同时超前进入潜力大的城市和区域，两个超前决定了恒大的土地成本比较低。加上恒大严谨科学的管理和强大的执行力，形成了恒大强大的成本控制力，有了好的产品，低的成本，因此在市场竞争中，就会有很大的把握。无论市场发生怎样的情况，公司都会随行就市做出应对。

香港星报：今天的股价已重上4元，上市时购买股票的投资者是否有增持股份，你自己是否打算增持股份，手头现金是充裕还是不充裕，是否有打算增持公司的股票。
        许家印主席：购买恒大股票的都赚钱了，不知道你是否购买恒大的股票。是否有增持情况不知道，也不方便透露。
        我个人的财务状况是健康的，而且是非常良好的。因为我现在已经持有了68%的股份，已经算是比较高的比例，目前来说没有增持的计划，如果增持的话一定要公告的。

观点地产：恒大最近高调的进入商业地产，目前流动性过剩和通货膨胀的压力下，是否担心热钱的推动下导致商业地产的泡沫出现？
        许家印主席：商业地产并不是新建的，而是已建了二、三年的商业地产，刚才提到了恒大有20%的旅游地产，配备相应的配套，对我们来说叫做配套，也可以叫做商业地产，这就是酒店、会议中心、运动中心、饮食中心、娱乐中心、商业中心和健康中心。一个超五星酒店和六个中心，上个月23日重庆商业地产项目开业，11月份的会议中心14个会议厅每天都是订的满满的。

香港明报：10月份推出了4个新盘，目前有52个盘在销售，平均每个盘的销售速度是怎样的，之前有分析师说恒大的销售速度不够，随着预售款在浙江、北京或者是全国推开，你们是否会采取更快的销售速度，销售上有哪些新的策略？许先生提到中央集权制的管理和成本控制能力，三线城市的材料是全国配售吗，物流成本是否相对比较高？目前为止所有的宏观调控政策中，对于地产商影响最大的是哪一个？
        许家印主席：我们根据每年的总量和开发楼盘的数量确定楼盘一年要卖多少个亿，基本的原则是保证一年四季要有楼卖，不能说一年卖了三个月，剩下的9个月都没有楼卖，如果一年的销量和计划是吻合的，说明价位和销量达到了平衡点。企业是有计划的，今年计划是360亿元，之后调高到400亿元，上个月底为止已经超额完成全年的任务。
        去年到年底是27个楼盘在售，销售是303亿元，平均一个楼盘卖了11亿元。如果今年的销售额是500亿元的话，加上年底新开的楼盘达到60多个，平均水平也就是一个楼盘销售额在9亿元左右。我认为销售速度和销售价格以及全年的计划是密切联系的几个数据，公司是按照这个原则控制的，不存在速度快和慢的问题。
        目前恒大在全国布局三线城市，已经有24个省会城市有分公司和楼盘，基本上全国布满了，只有6个省会城市未进入，例如西藏、浙江、福建、北京，上海还有一个小项目，算是进入了，但是在我们的心目中未实际进入。
        恒大进入三线城市是今年3月份开始，前几年说恒大最早进入二、三线城市，确切说是以二线城市为主，今年3月份公司进入三线城市，我们认为又是重大战略决策的成功。为什么这么说？我们进入的90%的三线城市，中国前20强甚至是100强的房地产企业几乎未进入，因此说明恒大超前的进入了三线城市，而且土地成本也是很低的。
        从管理和供应方面我们是全国统一配售，都是国内外知名的材料，都是很具规模的国内和国际大规模的生产企业，他们在全国所有的城市都有网点，供应商将材料送到工地。分公司将材料清单汇总给集团公司，我们将明细给供应商，供应商按照供应材料明细并且直接送到工地。
        恒大进入二、三线城市，为什么中国的老百姓说恒大地产是民生地产，这是老百姓封的，并不是恒大自己说的。因为我们的产品品质定位是不同的，大部分是面向广大老百姓的，根据市场的需求设定的产品结构。而且是针对广大老百姓的，我们购买了土地，土地的规模比较大，而且是二、三线城市城乡结合部位置，是升值潜力比较大，地块规模比较大。也就是说产品品质好、价位合理，是广大老百姓可以接受的产品价位和定位，加上成本比较低，因此销售过程中根据市场情况还是心中有把握。相比之下，恒大受市场疲软的影响是比较小的。

网易财经：您说今年三月恒大开始进入三线城市，是否意味着二线城市已经饱和了，例如万科、保利等地产商已经进入了。
        许家印主席：不是说二线城市就饱和了，中国的需求量是非常大的。中国的宏观调控对于需求和投资是打压的，但是需求依然是旺盛的，说明中国人口众多，老百姓改善居住条件和居住环境的希望是比较高的。我认为需求量是比较大的，并不意味着有饱和的问题。
        企业如何站在更高的制高点上，抓住更多更好的商机，目前进入三线城市后才知道，中国很多大的地产商未进入90%的三线城市，因此不存在二线城市饱和的问题。

每日经济新闻：您提到今年进入三线城市，三线城市可以说是洼地中的洼地，是否会影响到项目的定价，从全年的业绩来说，是否会摊薄整体的利润？
        许家印主席：凡是有人群的地方，都是有房屋需求的地方，任何一个城市，无论大小都有买得起房屋的人。虽然是三线城市，但是开盘的价格都是不低的，因为位置不一样。我们进入三线城市后选地的原则跟二线城市的标准是不同的。二线城市的位置是离市中心10—15公里，现在进入三线城市要求离市中心6公里，原则上控制在3—4公里。
        项目的规模做了适当的调整，二线城市的要求是100万平方米左右一个项目，三线城市的规模控制在50—80万平方米，适当的缩小了面积，因为根据用户的数量有所调整。虽然是三线城市，但是位置优越，因此价格并不低，土地成本还是相对比较低的，因为是价格洼地和土地成本的洼地。

香港苹果日报：许总今天的心情比较好，明年的目标和希望是怎样的？
        许家印主席：不是今天心情好，每次发布会的心情都是很好的，我每次都是笑呵呵的。明年的销售任务会有所提升，提升到20%—30%，这样大家就可以推算出恒大的计划是多少，恒大一定要超额完成任务，而且要提前的。