时间：2010年10月11日
        地点：香港太古汇广场一期5楼

主持人：各位新闻界的朋友下午好，首先欢迎大家出席恒大地产集团2010年9月销售业绩发布会，首先让我介绍公司管理层：
        夏海钧博士，为我们的董事局副主席、首席执行官，全面负责我们集团的日常业务经营。夏博士在房地产开发管理方面，拥有超过16年的经验。他同时拥有暨南大学工商管理硕士及产业经济学博士学位。
        执行董事、首席财务官谢惠华先生
        执行董事、副总裁赖立新先生
        下面请赖总为我们介绍9月的合约销售情况。

赖立新：2010年9月集团实现合约销售额51亿元人民币，环比8月的44.4亿元，增长15%，再度刷新2010年以来单月最高成交纪录；合约销售面积79.6万平方米，环比8月的70.2万平方米，增长13.4%，合约销售均价6411元/平方米，环比8月的6327元/平方米，增长1.3%。
        面对9月份二次调控后的低迷市场环境，我们依然量价齐升，销售金额再创今年单月新高。
        全国化布局及丰富的产品类型，使我们持续取得优异的市场表现。
        2010年9月，合约销售额占比较高的地区包括：长沙、石家庄、重庆、武汉、沈阳、成都等，合约销售地区分布均衡。
        由于新项目开盘及有力的促销政策，有多个区域销售额环比大幅上升。如石家庄、武汉、贵阳、天津、长沙、昆明等。
        目前公司在售项目48个，分布于中国的22个主要城市。
        2010年1—9月集团累计实现合约销售额356亿元，相比2009年同期的230.9亿元，增长54.2%，累计合约销售面积569.8万平方米，相比2009年同期的450.3万平方米，增长26.5%，合约销售均价6248元/平方米，相比2009年同期的5128元/平方米，增长21.8%。
        2010年1—9月，公司累计已完成全年400亿元合约销售目标的89%，这一合约销售额是2009年全年303亿元的117.5%，再次验证了公司的团队执行力以及巨大的增长潜力；
        我们具有前瞻性、积极灵活的销售策略，以及我们深受市场欢迎的高性价比产品，使得我们的合约销售额，在低迷的市场中，由1月的34.8亿元增长到9月的51亿元。
        8、9月份，由于我们1—7月份累计已完成全年合约销售目标的65.2%，我们主动调整了销售节奏。在9月份第二轮调控的市场情况下，我们的月成交额仍然再创年内新高，进一步证明我们的产品深受置业者欢迎。
        谢谢大家，我的介绍到这里，下面是记者答问时间。

记者：第一个问题，国庆假期前有“限购令”的出台，黄金周的销售是否不如之前的预期。第二个问题，销售额达到89%，是否会调整全年的销售目标？
        夏海钧：首先是9月底，“黄金周”前国家出台了政策，目的是影响房地产市场。黄金周期间，全国大部分的开发商都受到新政的影响，因为我们的相等是处在中国的二、三线城市，销售均价维持在6000元/平方米左右，相对比其他的开发商的影响要小一些。
        10月份，集团的数据应该还是相对比较理想的，我们会在不久的将来完成全年400亿元的目标，我认为10月份临近年底，就不需要再上调目标了。可以肯定的说，2010年公司会大幅超过预期的经营计划，今年的303亿元上调到400亿元之后，今年年底我们会在400亿元的基础上有较大的增长。主要是因为公司基本上完成了在中国二、三线省会城市的布局，未来的目标是进入三线城市。三线城市的主要概念是在省会城市以外经济发达的城市和区域。因为集团布局更加的合理，销售均价不高，因此我们相信在今年和明年，公司的业绩还会出现大幅度的跨越。

新报：您手上是否有黄金周的销售数据，在深圳和其他地区出台了限购令后，成交量下降了很多，您对黄金周的评价是怎样的，是否有具体的数据。
        夏海钧：黄金周的时间太短，行业的统计数据是没有的，相对于公司来讲，黄金周跟我们的预期还是有差距。由于产品价格不高，恒大高性价比的产品还是受到中国老百姓的追捧，因此公司在“十.一”黄金周中取得了不俗的业绩，这是相对于历史的数据而言，跟我们的目标还是有差距的，跟历史数据而言还是创了新高，在不远的将来，公司会完成全年的400亿元的目标。

明报：公司三线城市的发展，是否有具体的计划？
        夏海钧：恒大总结了全国扩张的历史，中国大的开发商进入全国布局的时候是走一线城市，到北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市。二十一世纪初该政策取得了一定的成功，后来因为房价快速上涨，二线城市的发展机遇远远大于一线城市，因此恒大在2004年全国开始扩张，将主攻方向定位于中国的二线城市，做中国二线城市的地产领导者。经过这些年的发展，我们实现了二线城市的战略布局，在全国很多的二线城市，恒大已经成为当地领导性的品牌，在完成了二线城市的布局后，我们认为中国的房地产业未来的发展和市场会逐渐的向三线城市扩张。
        为什么这么说？中国三线城市的房地产发展水平相对薄弱，老百姓的置业需求比较强烈，地价普遍便宜，大的开发商进入的比较少，因此恒大会把握住中国房地产几年增长的机遇，快速的进入三线城市，使我们能够在短期内成为中国三线城市的主导者。
        因为在二线城市完成了布局，三线城市站稳脚跟后，公司以民生地产的理念开发房地产会受到中国老百姓的喜欢，因为我们的销售价格是以二、三线城市为主，加上100%的精装修，销售均价在六千元，首付十多万，月还贷几千，中国大部分的老百姓可以承受得起。刚性需求始终在这部分的客户群体，避免了中国房地产大起大落对我们的影响。

南华早报：第一个问题，上次宏观调控后，恒大很快就做出了降价，这次是否有相应的计划，原因是什么？第二个问题，国内的居民对本次宏观调控的反映有什么不同？
        夏海钧：各个公司的定价理念是不同的，我已经多次提到是随行就市，找到中国老百姓可以接受的价格。应该说在4月底国家宏观调控的时候，5月份推出了8.5折，找到了中国老百姓的切合点，我们做出了15%的调整后，老百姓是可以接受的。经过调整后，从4月份到9月份，公司基本上实现了销售火爆、量价齐升的总体局面，使得公司战略布局予以实现。
        9月底的宏观调控后，公司会根据市场的情况合理的制定销售价格，这次暂不会再全国实行统一的销售体系，有两个原因。
        一、经过4月份到9月份的市场调整后，各地区的公司对市场有了充分的认识，每个楼盘的推盘有了更加理性的策略，不需要集团作战略性的指导。
        二、今年全年完成400亿元的目标已经没有任何的悬念，公司在年底会调整销售速度，实际上从8月份逐步调整速度，原来的推盘量根据销售节奏进行调整，这种调整是保持公司销售价格的合理性，既要满足中国老百姓的需求，同样要给股东带来合理的回报，这是我们调整销售策略的基本原则。
        我估计在很快的时间内，公司会完成400亿元的销售目标。
        回答你第二个问题：4月份的宏观调控老百姓的预期是比较大的，认为宏观调控会起到降价的作用，因此观望的心态比较重，本次的宏观调控，老百姓也有观望，但是大家的心理预期承受能力强了，因此老百姓要比4月份的反映没有那么强烈，更加的理性。刚性需求的置业者还会购买住宅，不会因为宏观调控而收手。对于民生地产，售价不高的楼盘仍然会产生销售预期，因此我们认为10月份公司会取得较好的业绩，因为刚性需求主导了市场，六千元的均价老百姓还是可以接受的。

财新传媒：一个多小时之前，标准普尔开了电视电话会议，他们认为新政出台后，未来的6—12个月内会有10%的降幅，您如何看待楼价的走势，还有量的走势。
        夏海钧：新一轮宏观调控后，对热点城市，北京、上海、杭州、深圳等房价比较高的区域，楼价受到一定的压力，将来如果推出限购、房产税等政策，就可能选择房价比较高的城市试点，因此楼价高的热点城市下浮会比较大。目前部分二、三线城市楼价并不高，刚性需求强烈，因此我认为对二、三线城市价格的影响是比较少的，这些城市价格调整不大。
        财新传媒：您认为一线城市的调整有多大，4月份的宏观调控产生了10%的浮动，您认为会怎样？
        夏海钧：热点城市的影响是比较大的，中央很明确，保持中国房地产健康稳定的发展，不希望全国的房地产价格大起大落，希望热点城市，希望偏离老百姓需求区域的价格回调，这是中央调控的目的，因此一线城市的价格有一定的调整，但是具体调整多少幅度，还不好作判断。

明报：恒大对于房产税的出台是否有预估，例如税费是多少，如果出台房产税的话对恒大有怎样的影响，对整个行业有怎样的影响。
        夏海钧：房产税是比较复杂的，包括对物业的评估体系，对房产的界定，有很多的政策和配套设施不完善，我们认为短期内在全国推行房产税的方案还不太现实。应该说在热点城市，需要对楼价调控的城市中央会进行试点，也是通过试点总结出房地产税的管理办法，逐渐的向全国推广，这就是目前房地产税的状况，房地产税对全国房地产的影响，短期内不会形成。
        明报：什么时候会推出房产税，税率是否有估计？
        夏海钧：不好估计，中央采取怎样的办法，是以销售价格还是物业的评估值，还是以物业购买的原值，有很多的方式方法。
        明报：年内是否会进行试点。
        夏海钧：我认为年内试点的机会不大，如果可以实施的话也是在热点城市，因为本轮的调控，对热点城市造成了影响。中央的政策明确，包括限购和房产税都在热点城市进行，如果价格不出现报复性反弹的话，房产税会研究的更加细致，因为房产税实施后会造成广泛的影响，今年年底之前，我认为房产税可能不会出台，如果热点城市的价格走势还是未受到控制，价格继续上涨的话，明年在热点城市实施房地产税还是有可能的。
        明报：恒大布局三线城市是否也希望避开房产税。
        夏海钧：我们还是建老百姓买得起的房屋，就是打造民生地产和精品地产。恒大目前房屋的均价在6000元左右，首付也就是十几万元，这样的市场定位和空间，包括销售价格会避开目前政策对房地产调控的影响，从而保持快速增长和利润，因此房地产税和限购令对我们的影响是比较弱的。北京、上海、杭州、深圳等热点城市，除了上海有楼盘还未开盘后，其他的城市都没有，还是布局二、三线城市，因为潜力大，受国家宏观调控的影响比较小。
        经过本轮的宏观调控后，恒大会跟其他的开发商有所不同，在规模和布局上，我们会借助本轮的调控实现更加高速的增长。

路透社：早一、二个小时前，大陆表示会对部分银行实行差异化的准备金率调整，对今年的房地产有怎样的影响。恒大要布局三线城市，是否可以举一些例子，集中在哪些城市。在三线城市的土地储备已经拥有了，还是未来要投入资金购买土地。
        夏海钧：中央实际不断的使用各种办法收紧银根，包括提高准备金率和控制贷款，对房地产企业会有所影响，导致开发商没有资金购买土地，就要销售目前的物业。因为银根流动性的紧缩，我们预计下半年到明年上半年，部分开发商本来是捂盘惜售或者是等待政策放松，现在就会增加销售，加大销量，减少对银行的依赖性，因此下半年销售量会加大。
        银根紧缩也会造成行业的重组，银行房贷的时候，会选择全国性的开发商，现金流充裕的开发商，销售比较好的开发商，选择客户成了银行下一步更主要的方式，通过客户的选择，大开发商的流动性受到影响比较小，小开发商受到的影响比较大，因此导致产业的聚集度增加。像恒大这样的开发商，在规模上会比之前有更大的跨越，源自于房地产整合的机遇。这种机遇对于开发商而言，也是通过并购后促进了中国房地产业的健康发展，为什么说是促进了。
        原来有的小开发商，拿了土地后不开发，捂盘惜售，大开发上并购後，盘活了土地，增加了供应量，对房地产的健康发展有更大的好处。产品指数也提高了，小开发商没有开发的经验，开发的产品得不到中国老百姓的认可，将小开发商的资源通过并购后，成为品质好的物业。本轮的宏观调控后，对中国房地产业的健康发展是有好处的。
        因为国内的宏观紧缩后，对于在国内上市的房地产企业受到影响，因为国内的银根紧缩，包括国内融资渠道的封闭，很多想融资的企业会遇到麻烦，但是在香港上市的房地产企业，因为拥有国际资本广阔的平台，必要的时候，可以在国际资本上进行融资，因此在香港上市的企业，要比在国内上市的企业拥有更多发展的竞争优势。
        三线城市主要是指发达省内发达的城市，我们有一定的标准，例如人口的要求，城市GDP总量的要求，离二线城市的距离等等，有的地方公司已经进入，我们感觉三线城市因为老百姓还是比较富裕的。例如江浙一带的三线城市实际上比内地二线城市还要好，销售的价格不会受到影响。
    反过来，因为这些城市房地产商品房发展比较低，没有好的住宅，大的开发商进入后，会充分利用市场的差异化占领市场，我们的产品出来后会形成城市的聚集效应，将三线城市的富裕阶层或者是要改善住房的人群一下吸引到一个楼盘中，这也是我们目前看到的巨大的商业机会。

新报：国家在推保障性住房价格比商品房低很多，对你们的定价是否会产生影响？
        夏海钧：保障性住房和商品性住房是两个不同的市场，一般是30、50、70平方米，商品房是70、90平方米以上，这是户型的不同。
        装修上，保障性住房是物美价廉，商品房是选择高档的材料，两者的定位是不同。购买商品房的都是社会的中产阶级，可以买得起商品房的是不会购买保障性住房的，因为居住环境、条件和设施条件达不到预期，买保障性住房的人，也不会在短期内购买商品房，因此两个市场不会互相覆盖。也就是说保障性住房的建设会更多的关注中国弱势群体，解决中国收入分配的不均，对社会的发展有好处，但是对商品房市场的影响不是特别的大。

主持人：因为时间的关系，今天的记者招待会圆满结束，谢谢各位。