主持人：各位新闻媒体朋友，大家下午好，首先非常欢迎大家参加恒大地产集团2011年9月销售业绩发布会，下面介绍与会的嘉宾：
        董事局副主席兼总裁夏海钧博士；
        财务总监兼执行董事谢惠华先生；
        副总裁兼执行董事赖立新先生。

下面先请赖总介绍2011年9月的销售情况。       

赖立新副总裁：谢谢各位参加今天的销售业绩发布会，下面简单的介绍公司今年9月份的销售业绩。
       集团2011年9月实现：合约销售额91.6亿元，同比2010年同期的51.1亿元，增长79.4%；合约销售面积151.3万平方米，同比2010年同期的79.6万平方米，增长90.1%；合约销售均价6052元/平方米。
       9月新开盘9个项目，分别位于汉中、东营、北海、营口、抚顺、岳阳、哈尔滨、泰安、吴忠，除营口外均为集团首次进入的城市，新项目全月累计销售26.7亿元。新开盘的9个项目大多不受限购政策影响，再次验证了我们前瞻进军三线城市的正确决策。
        集团2011年9月实现：合约销售额91.6亿元，环比8月的91亿元，增长0.6%；合约销售面积151.3万平方米，环比8月的145.2万平方米，增长4.2%；合约销售均价6052元/平方米。
        2011年1—9月，累计合约销售额692.6亿元，较2010年1—9月累计的356亿元，同比增长94.5%；累计合约销售面积1045.8万平方米，较2010年1—9月累计的569.8万平方米，同比增长83.5%。
        2011年1—9月，在销售均价基本稳定的情况下，我们的销售额自3月以来连续保持同比环比双增长。3—9月按月环比平均增长率11%；我们累计已完成全年700亿元销售计划的98.9%。
        10月份，我们计划新开盘12—13个项目，全月计划新增315万平方米以上可售货量；加上现有的688万平方米可售货量，预计10月全月可售货量保持在1000万平方米左右，仍旧保持了充足的货源。

主持人：下面是记者答问时间。

记者：国庆7天的销售情况是怎样的，是否已经完成了700亿元？
        夏海钧总裁：10月的销售情况，因为上市公司有规定，10月份的业绩会在11月份给大家做一个公告，销售情况还是比较好的。

经济日报：昨天我们看到内地说佛山限购令突然放宽，昨天晚上又取消放宽了，是不是限购令要退出市场了，您是如何看待这个问题的？
        夏海钧总裁：大家对三线城市的限购抱着很大的预期，现在看来国家的房地产宏观调控政策已经起到了良好的效果，对于中国房地产楼价的调整起到了积极作用。
        如果能够按照现有政策进行的话，当然个别地区考虑到当地的经济状况，要适当的调整政策也是有可能的，这主要是地方政府的事情。总的来看，我认为目前还是维持现状，一直到楼价平稳。因此，大面积的出现限购放宽的政策，我相信在短期内是不会出现的。现在政策已经起到了良好的效果，也没有必要进一步加大新的措施。

经济日报：什么样的情况下会大面积的放宽限购令？
        夏海钧总裁：这是中央考虑的问题。

经济日报：你们平时也会考虑的。
        夏海钧总裁：房地产是中国经济重要的支柱，跟中国经济的各个方面都是息息相关的，包括金融、投资、劳动力市场就业，因此保持房地产市场的稳定，对中国经济的发展是非常重要的。应该说房地产市场的稳定，是中央政府的目标，而不希望大起大落。

明报：接下来公司的销售策略能否跟大家有一个交代，销售价格是否会调高？环比是否会继续增长到年底？现在是否可以介绍一下。
        9月份新开的9个项目，可售面积是多少，销售面积又是多少，想了解9月份的情况跟原先是否有所变化？10月份销售是否有新的压力？第三个问题，从10月份到12月份计划推多少个项目，大概多少面积。
        夏海钧总裁：9月份实现了91亿元，全年计划700亿元基本上完成了。可以用一句话说，完成8188www威尼斯2011年的目标已经是毫无悬念的。现在大家关心的是恒大有多大的增长。管理层对此问题进行了系统的研究，要考虑几个因素，第一要保持公司长远和可持续的发展。从能力来说，现在恒大一个月卖90多亿元，按照现在的进度发展下去，到今年年底恒大的销售金额是非常可观的。
        为了保证公司2012年还有良性的或者是较大比例的增长，我们必须要给今年设定一个合理的目标，合理的目标是什么，就是说在700亿元的基础上，还要有一个相对高比例的增长。比如说今年700亿元，今年要增长10%或者是20%，增长后就变成了2011年的基数，2012年要设定新的目标，如果今年的目标过大过快，对明年目标增长的稳定性会有影响。
        2009年销售了303亿元，到2010年是504亿元，今年700亿元目标的超额完成，我相信会比去年有比较大的增长，今年会在700亿元的基础上有所增长，为明年公司新的战略目标打下一个基础。在未来的三个月内，大家可能会看到恒大的销售在增长到一定的金额后，会放低增长速度，主要是为了2012年有合理的增长，我们也很自豪，我们可能会成为香港上市公司中第一家完成全年目标的企业，这个目标是在国家的宏观调控政策下，整个金融环境和房地产环境比较恶劣的情况下实现的。
        之所以能够实现这一目标，我认为跟恒大清晰的战略有关，我们一直坚持着走中国的二三线城市的道路，特别是在今年，恒大大部分新开的楼盘都在三线城市，这使我们有效的规避了国家政策的风险，同时我们也坚持打造民生地产的理念，使我们的销售价格，保持在6000元/平方米左右。这一价格，我算了一笔帐，首付30%的话就是十几万到二十多万，月供是3000元左右，这一比例是大部分中国老百姓都承受得起的。因为销售价格不高，因为进入中国刚性需求比较强烈的二三线城市，成就了恒大今年良好的业绩。
        一般来说，新盘都是10—15万平方米左右，假设每个新盘都是15万平方米的话，总建面在120到130万平方米左右，新盘销售的面积是26.71%，平均每个盘销售了3亿元左右。

星报：新盘销售的价格是多少？
        夏海钧总裁：没有统计面积，统计了金额，26.9亿元，新盘的价格低于6000元/平方米。

星报：一般新盘销售率都是达到40%左右吗？
        夏海钧总裁：差不多，跟2010年相比会有所下降，2010年的销售去货率是50%，今年是40%左右。主要的原因是项目增多了，公司有意的放慢了速度，国家的调控速度对目前的市场造成了影响。
        10、11月份的新盘推货计划，公司还有十几个项目，但是不一定会推，因为要为明年打基础，会放到2012年的年初推，今年的推盘数量相信在10月份会有比较大的增长。10月份完成既定全年的目标后，11、12月份会减少新项目的推盘，也会降低销售速度，这个情况在2010年的12月份出现过。   

新报：您说主攻二三线城市，规避了政策的风险，今后几年的重点会放到商业地产吗？现在很多香港的地产公司，包括太古和星汇都进军内地商业地产，恒大有怎样的计划？
        夏海钧总裁：恒大这几年坚持住宅为主，无论上市前后，这几年看到恒大的增长可以用日新月异形容。你看我们2009年是303亿元，2010年是504亿元，今年在700亿元的基础上还会有大幅度的增长，公司获得了稳定的收入和现金余额。随着销售情况和现金流越来越好，资金充裕的情况下，公司在未来会考虑逐步加大商业地产领域的投资，这一投资不是一蹴而就的，而是十年到二十年的计划，逐步加大商业地产的投资，我们要量力而行，确保销售商品房良性的情况下，逐渐增加商业物业。

新报：今年的700亿元都是来源于住宅?
        夏海钧总裁：现在是以住宅为主，以后会在商业方面增加持重的比例。    

记者：刚才提到对2012年是比较有信心的，有比较大或者是合理的增长，您认为为什么有这样的预期？
        夏海钧总裁：基于目前的状况，公司对明年的销售还是有信心的。这一信心的来源，是恒大战略布局的前瞻性。我们现有的项目，基本都覆盖到了中国的二三线城市，特别是2010年和2011年，我们大部分新增的项目主要集中在中国的三线城市，这种情况下，我认为公司在2012年的销售，受到宏观调控影响的面会较其他发展商小，如果在今年公司完成这样的业绩的话，2012年在2011年基础上取得较大幅度的增长是非常有信心的。
        我记得2010年万科超过千亿的时候，有记者问我恒大的目标，我说是未来的二年左右的时间，今年如果在此基础上能够实现增长的话，明年公司的目标又会在今年的基础上再增长，就会跟1000亿元无限的接近或者是超过1000亿元。

记者：从10月份开始，广州有大量的土地入市，特别是南站，大概有34块土地，广州很多的房企对南站附近的金融用地和商业用地都有兴趣，恒大对这些土地是否有兴趣，是否会去拿地？
        夏海钧总裁：现在拿地的原则是全国平衡，不是一个区域平衡，公司现在覆盖了中国100多个城市，对应的有全国28家子公司。每一个报上来的项目都会在管理委员会评估，28家公司每一家报上来3个项目，就有70多个项目进行平衡，广州的项目也是在几十个项目中进行平衡的。基于这样的平衡状态下，我相信广州目前情况下的竞争优势较其他的城市弱一点，毕竟全国不同的城市有不同的需求，如果我们就是广州的发展商，今天坐在这里，我可以坦率的说，广州南站的土地是非常优质的，可以去拿。但是基于全国的布局来看，其他的地区还会有更好的机遇，每次平衡后，都会决定公司是否要拿土地。

记者：现在是否有子公司提交南站的土地信息。
        夏海钧总裁：广州有子公司，觉得有可行的信息都汇报到决策委员会进行平衡，如果从广州的区域来说，南站的土地非常的有价值，但是作为全国平衡来说，就不一定了。恒大现在已经从广州走向全国，变成全国的发展商，在全国的布局中，我们考虑的问题，不是局部的问题，不是在广州一定要拿项目，而是看全国的布局。还有就是今年的土地储备基本上完成了，没有特别好的机遇，还是那句话，不会再拿新的土地。  

新报：补充问一个问题，前段时间重庆市的黄市长表态说，明年和后年房产税有可能推广到全国，恒大作为地产界的代表，相比限购令来说，房产税是长远的政策，限购令只是行政干预，地产商对这一政策的推广有什么看法和应对。
        夏海钧总裁：我只能说一句话，房地产企业在中国的大环境下，首先要适应这一环境，第二要适应政策的变化。在政策的环境下，找到企业生存的空间和基础。国家强调房地产的调控，调控过快增长的地区，调控楼价过高的地区，开发商要有应对，恒大的应对就是进入二、三线城市。作为房产税，我相信中央出台房产税的一个目标是打击投机，打击高楼价，如果发展商要应对房产税，应该发展一些满足中国老百姓需求的商品住宅。比如说恒大的价格是6000元/平方米左右，我相信房产税对我们这样的产品也有影响，但是较别的企业弱，这就是企业应对的问题。
        改变国家的政策是不可能的，但是在任何情况下，房地产企业都有空间，因为中国十几亿人口，人均居住的面积还是比较小的，应该说改变居住的愿望是非常强烈的。现在来说，中国整个房地产市场的刚性需求还是比较强烈的。在这样的市场下，10—15年都是中国房地产市场发展的良性时期，关键在于布局哪些城市，发展哪些产品，能不能满足老百姓的需求。如果你的产品错了，一味的追求高房价，一味的追求超过中国老百姓需求的豪宅，在国家宏观调控下就会受到影响。如果坚持的是满足中国老百姓住得起的住宅，如果发展的都是老百姓买得起的住宅，我相信政策怎么调整，对你的影响都是有限的。恒大这几年发展最大的得益就是不断的研究国家的房地产产业政策，使自己的发展方向符合国家的产业政策，符合了产业政策，符合了房地产的布局，推出的产品满足了老百姓的需求，才会有恒大这几年高速的发展。   

星报：现在大家都对房地产板块看的比较淡，很多城市都降价10%—20%，大家认为恒大的产品缺乏稀缺性，离城市中心比较远，或者是一些大城市周边的卫星城市，这样的产品，即使价格降低，也很难在量上提高。
        夏海钧总裁：你问的是很好的问题，我来回答一下为什么恒大卖得好。先用数据说明问题，你提的问题在恒大年初已经解决了。恒大卖700、800亿元是否可以做得到，现在恒大是销售仅次于万科的企业，我们做到了，做到的原因就是因为我们的性价比优势，老百姓买得起。
        举个例子，新进入公司的大学生工资是5000元/月，从全国20多个名牌大学毕业进入恒大，如果年轻的两口子就是1万元/月，买一套房屋，假设是100平方米均价是6000元/平方米，总价是60万元，首付30%是18万元，如果做30年月供的话，每个月供2800元/月，不会超过3000元/月，两口子加起来，拿两个人工资的30%，就可以买得起恒大的楼盘，在这样的价位下，而且是精装修的，不用担心这个价位会受到调控政策的影响，因为价位是非常具有吸引力的。
        我们的二线城市项目，离城市中心区有一定的距离，但是项目的规模比较大。配套了会所、幼儿园、健身中心。很多记者看过我们的楼盘，实际上老百姓足不出户，在小区内就可以解决衣食住行，包括教育，这样的楼盘是年轻人最喜欢的。只要通过楼盘就能解决小区到城市中心的交通，这样的楼盘就非常有吸引力，这是我们在二线城市的成功策略。
        我们进入三线城市的时候，90%的大发展商没有进入，因此在三线城市拿地的时候，基本上都是中心区域，因此不存在位置偏的问题，因此销售情况也是很好的。因此我们走对了方向，如果在2009年上市的时候，公司将所有的资金集中投到北京、上海，可能今天面临的情况跟现在完全不同，最起码不会有700亿元的销售状况。

星报：如果地产板块出现比2008年更加严重的危机，所有的项目下降20%，你们仍然有信心在2012年比今年有较大的增长吗？
        夏海钧总裁：你说的假设，我自己的感觉，明年的形势不会比今年差，这是我自己的一个判断。今年房地产形势比较严峻，我说的差主要是指国家的政策上，未来政策环境上应该会相对的平稳。
        第二，房地产环境面临着两极分化，一种是在今年销售不好的企业，到明年就会面临一种困境，因为现金流会有困境。明年对一些中小企业来说，可能环境要比今年更加的困难，主要是因为今年没有抓到机遇，或者是销售的布局错误或者是产品的定价错误，导致销售急剧的下降，导致明年的现金流出现问题。反过来说，对于一些大企业来说，对于全国性布局、有充足的国际国内的融资渠道的发展商来说，在明年和今年都是历史性的机遇，因为可以抢占新的市场份额。
        恒大的增长，最大的得益是宏观调控下，我们抢占了一些小企业的市场份额。并不是说整个环境好了，环境还是相对比较恶劣。因此恒大、保利、万科在如此环境下，销售还是增长了。换句话说，整个市场的总额是下降的，但是个别企业还是增长的。这一轮宏观调控到明年，应该说面临的就是市场的两极分化，前十大或者是二十大的发展商，市场集中度进一步增加。