时间：2011年7月11日
地点：香港中环广场

与会的恒大管理层代表：
        董事局主席许家印教授
        董事局副主席兼总裁夏海钧博士
        执行董事兼财务总监谢惠华先生

夏海钧总裁：2011年6月集团实现合约销售额85.9亿元，同比2010年同期的48亿元，增长79%，合约销售面积125.3万平方米，同比2010年同期的80.6万平方米，增长55.6%。
        6月我们新开盘11个项目，7个位于三线城市，其中6个为公司新进入的城市。
        到2011年6月，集团合约销售额85.9亿元，环比5月的77.8亿元，增长10.4%；合约销售面积125.3万平方米，环比5月的113.2万平方米，增长10.7%；
        到上半年为止，公司累计合约销售额423.2亿元，较2010年1—6月累计的209.8亿元，同比增长101.7%；
        1—6月累计合约销售面积611.7万平方米，较2010年的1—6月累计333.9万平方米，同比增长83.2%；
        2011年上半年，在销售均价保持稳定的情况下，我们的销售额自3月以来连续保持同比环比双增长。其中3月环比2月增长22.7%；4月环比3月增长11.5%；5月环比4月增长26.5%；6月环比5月增长10.4%。
        到目前为止，我们累计已完成全年销售计划的60.5%。
        整个销售的分布情况向各位媒体通报一下，2011年6月末，我们拥有总在售项目89个，其中，2010年年底已在售项目56个，2011年1—6月新开盘项目33个，89个项目，分布于49个城市。其中：一线城市项目2个，占总项目个数2.2%；二线城市项目54个，占总项目个数60.7%；三线城市项目33个，占总项目个数37.1%。
        2011年上半年合约销售423.2亿元。其中：一线城市项目合约销售金额25亿元，占比5.9%；二线城市项目合约销售金额270.1亿元，占比63.8%；三线城市项目合约销售金额128.1亿元，占比30.3%。
        2011年上半年，我们新开盘33个项目，分布于29个城市。其中：二线城市项目10个，占比30.3%；三线城市项目23个，占比69.7%；
        2011年上半年，新开盘项目合约销售金额合计122.6亿元，其中：二线城市项目合约销售金额48.5亿元，占比39.6%；三线城市项目合约销售金额74.1亿元，占比60.4%；
        2011年上半年，我们的总在售项目89个，其中2010年年底已在售项目56个，2011年1—6月新开盘项目33个；
        2011年上半年，我们实现合约销售额423.2亿元，其中：2010年年底已在售项目合约销售额300.6亿元，占比为71%，平均单个项目合约销售额5.37亿元；
        2011年上半年新开盘项目合约销售额122.6亿元，占比为29%，平均单个项目合约销售额3.72亿元；
        截止2011年6月28日，集团累计现金余额达港币332.4亿元，其中未使用银行授信额度港币406.7亿元，合计可动用资金港币739.1亿元。保持亮丽的经营业绩的同时，公司保持了充足的现金流。

问答环节——

明报：第一个问题，许主席您在清远就提了对股价不满意，要实施报复，现在市场传言，你们已经存了一些钱打算回购，您是否有这样的计划，股价到什么水平的时候会考虑回购。
        第二个问题请夏总回答，今年上半年很多内房公司都在讲，一方面人力成本，建安成本提高，估计明年入帐的话，毛利率会被积压，公司明年毛利率有多大的影响，说一个数字，股东也会比较放心。
        许家印主席：首先我对对冲基金我是没有意见的，对冲基金做空对股票市场不一定是坏事，有的时候是活跃股票，我也比较喜欢对冲基金做空，因为可以活跃股票，这是正常，也是合法的。我的意思是，反感个别对空基金边做空边造谣，造谣会影响小股东的利益，损害股东的利益，作为公司来讲是非常反对这种行为的。此次，我们公布6月28日恒大账面现金332亿元，“现金流紧张”的谣言不攻自破。
        至于你刚才提的问题，公司的股东大会上已经授权公司有10%的额度回购，公司在现金流充足、认为股票价格比较合适的时候，公司也有可能会回购，但也有可能不回购，这是两句话，我讲得很清楚。
        夏海钧总裁：成本问题我回答，应该说，去年到今年国内的人工成本，钢筋、水泥有一些调整，我们曾经解释过：假设水泥成本增加10%的话，对建安成本的影响是1%；钢筋成本增加10%的话，建安成本增加1.8%；装修材料增长10%，建安成本增2.1%；人工成本增加10%，建安成本增1%；利率增长1%，建安成本的影响是0.7%，这是对应的比例。这些按照最高上限来计算，我们的成本也不会超过200元。恒大在全国布局的战略，抓住了当地刚需市场，不仅消化了建安成本和利息上涨的影响，同时带来公司亮丽的业绩，增长了多少，要看半年年报的情况。
        许家印主席：建筑装饰成本跟去年相比是下降的，因为恒大的需求量越来越大，恒大品牌越来越好，去年有107家供应商跟我们合作，每年原则上淘汰10%，同时引入新的合作伙伴。比如今年，加上新增的73家，合作伙伴达到171家。
        在去年的合作伙伴中，有15家价格是往上调的，占总供应商15%，今年新增加的73家供应商，价格向上调整的是13家，价格不变和去年材料一样价格的是4家，价格下调的是56家。
        中国的物价是上涨的，钢筋、水泥也在上涨，材料也在上涨的，但是对于恒大唯一一家全国精装修规模很大的企业，供应商为了占据市场份额，加上恒大的管理上，付款及时，管理上给下料单准确率比较高，这样生产过程和成本大幅下降，因此资金周转率很高。建筑装饰和精装修材料总体成本水平是下降，而且下降不少。

新浪财经：上半年销售金额已经达标，头五个月的数据达到了48%，你们会提高全年的销售目标，中央政府打压楼价对你们有多大的影响，你们会降价吗？
        许家印主席：今年1—6个月的销售金额超过了60%多，按道理从去年的五月份，我们已经用事实给大家做了很好的回答，在市场不是很好的情况下，相对低迷的情况下，恒大连续实现环比增长，今年上半年已经看得出来，3月份比2月份，一直到6月份，每个月都是环比和同比的增长，在目前的形势下，我们一直都在实现环比和同比的增长，这就不需要公司再采取其他措施。我认为房地产市场已经是很低迷的，不存在再降价的事情。但是7月份和8月份新开工开盘项目可能会相对减少一点，保持公司强劲的销售，也许会有一些优惠措施等等。
        我们看去年，在去年4月17日国家最严厉的宏观调控的背景下，5、6、7、8月份都是环比增长，今年每个月都在增长，每个月销售额和销售面积都在环比增长，原因很明显：
        第一，恒大战略性地进入二、三线城市。
        第二，恒大战略性的产品结构定位，丰富的产品线。
        第三，恒大产品品质的过硬和受到市场认可，市场低迷的时候购房者还购买恒大的产品。
        第四，恒大超强的成本控制能力，我们的产品卖给老百姓，本身走的就是民生地产，卖给老百姓的就是性价比比较高的产品，在市场低迷的时候，同样有非常强的竞争力。

21世纪经济报道：去年以来，内房股在香港发了很多债，利率都都比较高，在10%以上，当时发债预期人民币升值，抵冲高成本，现在人民币升值的预期降低了，对公司当初的发行债务有什么影响？最近很多内地城市都开始从严征收土地增值税，例如重庆、天津等城市，对公司的利润和资金成本有什么影响？谢谢。
        许家印主席：人民币升值预期降低了，对公司没有什么影响，恒大每一次的决策都具有前瞻性。第二个问题，按照香港会计准则，我们的增值税按照会计准则在国内完全计提了。从严和不从严对我们现在的利润是没有影响的。

经济日报：刚才您讲了7、8月份部分盘会有优惠的措施，是否会效仿去年的优惠措施，是全国范围的还是个别盘。
        许家印主席：会有个别盘，优惠折扣适当调整。我刚才讲了，每个月的业绩都有环比增长，上半年33个盘开盘，每个月都有新盘增加，业绩就会增长。下半年7、8两个月，相对来讲新开盘会少，因为这些项目是春节期间买的地，国内传统是在春节期间一般不买地。
        经济日报：预计整个销售，按年环比的增幅会有放缓的趋势吗？
        许家印主席：下半年增幅不会放缓，因为下半年大概有60到80个新盘要开，比上半年新盘的数量增加很多，因此下降可能性不大。
         经济日报：最近一段时间，很多的名企因为基金做空被洗仓的，恒大是第一个站出来说的，恒大是否担心成为下一个目标。
         许家印主席：刚才说了，第一个欢迎做空，第二，非常反对做空加造谣，造谣加做空，不但反对还反感，如果发现这样的情况，公司有可能回购，但是也可能不回购。

观点地产：第一个问题，许主席在清远的时候曾经提过，恒大在未来将做地标性的建筑和产品。恒大发展这种产品的模式是否有考量过，是怎样的，是否有详细的考虑。国内现在也有开发商在很多城市做了很多地标性的建筑，比如绿地他们在广州和全国各地都有绿地等地标性的中心建筑，恒大跟他们是否有一些竞争或者是其他不同的定位或者是计划？
        许家印主席：我们做地标性建筑，上次清远说过了，经过商业集团和集团公司多次的研究，从公司未来10年、20年甚至30年考虑，公司下一步可能会发展城市地标性的城市综合体。我们不会盲目做城市综合体，而是要做带有地标性的，例如香港国际金融中心这样的地标，下面裙楼里面还有商业、饮食、娱乐、文化，因此是这个概念，地标性城市综合体，这是产品定位的大方向。 

广州日报：刚刚也谈到恒大在今年上半年实现了全年销售目标的六成以上，今年下半年会不会调高全年的销售目标，是不是今年全年范围内可以实现千亿的销售额，我们也发现恒大在二、三线城市的销售额贡献越来越大，现在更多的房企都进入二、三线城市，是否感受到同行竞争的压力，跟同行竞争的对策在哪里？
        许家印主席：关于销售目标，公司管理层还没有进行具体的研究，但是我们计划这个月月底或者是什么时候会研究，究竟公司的目标会不会上调，可以给你们一组数据，你们也可以判断一下。
        今年上半年总共有89个楼盘在售，刚刚已经公布了，其中有56个楼盘是去年年底，今年元月一日开始有56个楼盘在售，今年上半年新开了33个楼盘，总共加起来是89个楼盘，我们销售是423.2多亿元，到了7月1日开始的时候已在售的基数是89个楼盘，新开楼盘预计到60到80个。下半年，公司是不是要上调指标，公司可能要详细的进行测算和研究，最后做出重要的决定。也许这个月底或者是下个月初，公司在8月份会有决策。
        关于很多同行进入到三线城市的问题，从竞争的角度来说，恒大不管什么时候都是在战略上，在别人没有进入二、三线城市的时候，恒大进入了三线城市，我们进入的三线城市中有80%到90%几乎是没有前十大、前二十大企业，这就说明恒大又是第一个超前进入三线城市的企业。刚才我也讲过，到今年6月30日，公司的项目数量，公司的规模也达到了公司去年年初的公司目标和计划。
        现在进入三线城市的开发商都在恒大之后进入，不存在对恒大的竞争构成威胁，在竞争方面，我重复一点：恒大超前的二三线城市战略，进入二三线城市的升值潜力比较大的区域购买土地。另外，恒大超前产品结构的定位，这些都是战略性的定位。我们做的不是单一的旅游地产，也不是单一的豪宅，我们做的产品中高端占了10%，旅游产品占了20%，中高端占了70%，加上产品品质，这一切都归功于管理，有这么几点，一个企业在市场竞争的时候，就具有很强的竞争力。

广东电视台：许主席您说恒大走民生地产路线，国家推保障房的力度很大，恒大在这些方面有怎样的打算，是否打算参与到保障房之中。上半年国家限贷限价限售，下半年恒大有怎样的预期。
        许家印主席：民生地产不一定要做保障性住房，第一政府给不给你做，第二个合适不合适做保障性住房。恒大不大适合做保障性住房，为什么这么说，并不是说我们没有责任，恒大在全中国是最有责任的企业之一，为什么说不适应，因为我们是标准化的运营的，整个的材料和供应都是很高水准的，例如我们运用的材料，尽管价格便宜，但是量大，运用的材料都是国内外知名品牌材料，这样的话，保障性住房用我们这样的材料，价格能不能下得来。
        还有一点，如果不用我们的材料，为了建保障房再去采购，找一些适应保障房建设档次的材料，对我们来说是一个难题。民生地产也好，有社会责任的企业也好，有很多种方法来表达社会责任，比如说恒大搞足球就是体现了社会责任。为了振兴中国足球，恒大承担了社会责任。也有恒大为了提升品牌，提高知名度和美誉度这个因素，但这个是好事。
        关于下半年的调控，我上次也谈了观点，我认为国家的调控效果非常好，现在房价和房地产市场的发展是健康稳定的，下半年国家是否会出台政策，这是国家的问题。从市场的情况来看，我认为现在是比较健康稳定的态势。